Contratto 3+2: cos'è, come funziona e quando conviene (2026)

Il contratto 3+2 è il contratto di locazione a canone concordato: dura almeno 3 anni, si rinnova per altri 2, e il canone non è libero ma segue accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini. In cambio del canone calmierato, sia il proprietario che l'inquilino ottengono vantaggi fiscali significativi.

Se stai scegliendo tra contratto 3+2 e 4+4, questa guida ti spiega tutto quello che devi sapere prima di firmare.

Cos'è il contratto 3+2

Il contratto 3+2 — ufficialmente contratto di locazione a canone concordato — è regolato dall'art. 2, comma 3 della Legge 431/1998. Il nome riassume la struttura: primo periodo di 3 anni, poi proroga automatica di 2 anni se nessuna delle parti disdice.

La caratteristica che lo distingue dal 4+4 è il canone concordato: il prezzo dell'affitto non è liberamente negoziato tra proprietario e inquilino, ma deve rientrare nei range stabiliti dagli accordi territoriali locali, firmati da associazioni di categoria come Confedilizia, SUNIA, SICET e UNIAT. Ogni Comune ha i propri accordi, aggiornati periodicamente.

In cambio del canone calmierato, la legge prevede vantaggi fiscali per entrambe le parti — che approfondiremo nella sezione sulla cedolare secca.

Durata del contratto 3+2

La durata minima è 3 anni. Alla scadenza:

• Se nessuna delle parti disdice nei termini previsti (6 mesi prima della scadenza, con raccomandata), il contratto si rinnova automaticamente per altri 2 anni.
• Dopo il primo rinnovo, il ciclo si ripete: altri 2 anni, poi altri 2, e così via, finché una delle parti non disdice rispettando i termini.

Attenzione: la durata minima di 3 anni è inderogabile. Non è possibile stipulare un contratto a canone concordato di durata inferiore (per esigenze transitorie, esiste invece il contratto transitorio).

Canone concordato: come funziona

Il canone è fissato entro una fascia minima e massima stabilita dagli accordi territoriali del Comune in cui si trova l'immobile. La fascia dipende da:

• La zona del Comune (centrale, semicentrale, periferica)
• La superficie dell'immobile (con coefficienti per balconi, garage, cantina)
• Lo stato e la categoria catastale dell'immobile
• La presenza di servizi come riscaldamento autonomo, ascensore, posto auto

Il calcolo preciso si ottiene consultando gli accordi territoriali del Comune o rivolgersi alle associazioni di categoria locali. In molti Comuni esiste un simulatore online.

Cosa significa in pratica? Il canone concordato è in genere più basso del prezzo di mercato libero — a Milano, Roma e nelle grandi città può valere anche il 20–30% in meno rispetto al canone libero di un 4+4 equivalente. Questo è il prezzo che il proprietario paga in cambio dei benefici fiscali.

Cedolare secca sul contratto 3+2

È qui che il 3+2 diventa interessante per il proprietario: la cedolare secca sui contratti a canone concordato è al 10%, contro il 21% dei contratti a canone libero (4+4) e il normale IRPEF progressivo.

Il risparmio fiscale può compensare ampiamente il canone più basso. Facendo i conti su un affitto medio:

*Il canone concordato varia per zona e immobile. Calcola sempre il tuo caso specifico con gli accordi territoriali locali.

L'inquilino, dal canto suo, ha diritto a una detrazione IRPEF se la casa è la sua residenza principale. L'importo della detrazione dipende dal reddito.

Differenza tra contratto 3+2 e contratto 4+4

Quando conviene il 3+2?

• Per il proprietario: quando il risparmio fiscale (10% vs 21%) compensa il canone più basso; soprattutto in città ad alto mercato (Milano, Roma, Bologna) dove la differenza tra canone libero e concordato è ampia.
• Per l'inquilino: quando vuole risparmiare sul canone mensile e ha diritto alla detrazione IRPEF; adatto a chi cerca stabilità a lungo termine.

Come si disdice il contratto 3+2

Disdetta da parte del proprietario (alla scadenza dei 3 anni)

Il proprietario può disdire solo alla prima scadenza (3 anni) se ricorre uno dei motivi previsti dalla Legge 431/1998:

• Uso dell'immobile per sé, coniuge o figli
• Vendita dell'immobile (con specifiche condizioni)
• Ristrutturazione straordinaria
• Morosità grave o inadempimenti del conduttore

La disdetta deve essere comunicata con raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza. Se il proprietario disdice senza motivo valido, l'inquilino ha diritto a un'indennità pari a 36 mensilità.

Recesso anticipato dell'inquilino

L'inquilino può recedere in qualsiasi momento con preavviso di 6 mesi, se ricorrono gravi motivi (cambio città per lavoro, perdita del reddito, motivi di salute). I gravi motivi devono essere indicati nella comunicazione e, se contestati dal proprietario, possono essere valutati dal giudice.

Per accordo, le parti possono prevedere nel contratto un recesso libero con preavviso — ma questa clausola va inserita esplicitamente al momento della firma.

Rinnovo automatico

Se nessuno disdice, il contratto si rinnova di 2 anni in 2 anni. Non è necessario firmare nulla: il rinnovo è automatico per legge.

Registrazione e adempimenti

Come tutti i contratti di locazione di durata superiore a 30 giorni, il 3+2 deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula (o dalla decorrenza, se successiva).

Chi sceglie la cedolare secca al momento della registrazione:

1. Compila il modello RLI (registrazione contratti di locazione)
2. Opta per la cedolare secca (aliquota 10%)
3. Comunica l'opzione all'inquilino con raccomandata prima della registrazione

Con la cedolare secca, il proprietario rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata del contratto.

Assistenza e ricerca casa

Su RentYourNest trovi annunci di appartamenti e stanze con contratto flessibile nelle principali città italiane. L'agente AI RYN può aiutarti a trovare la soluzione giusta per le tue esigenze, confrontare i prezzi con i dati di mercato reali e guidarti nelle fasi del contratto.

Cerca casa con RentYourNest →

Domande frequenti

Qual è la durata minima del contratto 3+2? La durata minima è 3 anni. Non è possibile stipulare un contratto a canone concordato di durata inferiore. Alla scadenza dei primi 3 anni, si rinnova automaticamente per 2 anni se nessuna parte disdice con almeno 6 mesi di preavviso.

Qual è l'aliquota della cedolare secca sul 3+2? Il contratto 3+2 a canone concordato beneficia della cedolare secca al 10%, rispetto al 21% del canone libero (contratto 4+4). Per accedere all'aliquota agevolata, il canone deve rispettare i limiti degli accordi territoriali del Comune.

Qual è la differenza tra contratto 3+2 e 4+4? Il 4+4 ha durata 4+4 anni con canone libero e cedolare secca al 21%. Il 3+2 ha durata 3+2 anni con canone concordato (calmierato) e cedolare secca al 10%. Il 3+2 conviene fiscalmente al proprietario quando il risparmio sulla tassazione compensa il canone più basso; per l'inquilino offre un canone generalmente più basso e una detrazione IRPEF.

Il canone del 3+2 può essere aggiornato? Se il proprietario ha optato per la cedolare secca, rinuncia all'aggiornamento ISTAT per tutta la durata del contratto (inclusi i rinnovi). Se invece paga l'IRPEF ordinario, l'aggiornamento è possibile nella misura del 75% della variazione ISTAT, solo se previsto nel contratto.

Come si trovano gli accordi territoriali del proprio Comune? Gli accordi territoriali sono disponibili presso il Comune, le associazioni di categoria (Confedilizia, SUNIA, SICET, UNIAT) o sul sito del Ministero delle Infrastrutture. Alcuni Comuni mettono a disposizione un calcolatore online per stimare il canone concordato.

Contratto di locazione transitorio 2026 | Contratto 4+4: cos'è, come funziona e quando conviene | Indice affitti Italia 2026