Contratto 4+4: cos'è, come funziona e quando conviene (2026)

Risposta rapida. Il contratto 4+4 (o contratto a canone libero) è il contratto di locazione abitativa a uso residenziale più comune in Italia: dura 4 anni rinnovabili per altri 4, il canone è liberamente concordato tra le parti e non ci sono vincoli di prezzo imposti. È regolato dalla Legge 431/1998 e si applica a immobili adibiti ad abitazione principale. Il proprietario può recedere alla prima scadenza (4 anni) solo per cause tassativamente previste dalla legge.

Il contratto di locazione 4+4 è la forma contrattuale con cui viene affittata la maggior parte degli appartamenti a uso residenziale in Italia. Se stai cercando casa o stai mettendo in affitto il tuo immobile, è molto probabile che tu debba fare i conti con questo tipo di contratto. Ma come funziona esattamente? Quando si può disdire? Quali sono le differenze rispetto alle alternative?

Come funziona il contratto 4+4

Il contratto 4+4 ha una struttura in due fasi:

Prima fase (4 anni): il contratto è vincolante per entrambe le parti. Il conduttore (inquilino) può recedere in anticipo con preavviso di almeno 6 mesi, motivando il recesso per gravi motivi. Il locatore (proprietario) non può disdire durante i primi 4 anni, salvo per le cause tassativamente previste dall'art. 3 della L. 431/1998 (es. necessità di abitare l'immobile, vendita, ristrutturazione straordinaria, inadempimento del conduttore).

Seconda fase (rinnovo automatico di 4 anni): alla scadenza del primo quadriennio, il contratto si rinnova automaticamente per altri 4 anni, salvo disdetta. Il proprietario può comunicare la volontà di non rinnovare con un preavviso di almeno 6 mesi prima della scadenza. L'inquilino può uscire in qualsiasi momento con preavviso di 6 mesi.

Dopo i primi 8 anni (4+4) il contratto si rinnova di anno in anno salvo disdetta con 6 mesi di preavviso da entrambe le parti.

Il canone: libero ma registrato

Nel 4+4 il canone mensile è liberamente concordato tra proprietario e inquilino — non ci sono tetti di prezzo imposti. L'unico obbligo è la registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula (se la durata supera 30 giorni), indipendentemente dall'importo. La mancata registrazione rende il contratto opponibile al conduttore e comporta sanzioni per entrambe le parti.

L'aggiornamento del canone è ammesso nella misura del 75% della variazione ISTAT (indice dei prezzi al consumo), se previsto nel contratto. Non è automatico: deve essere esplicitamente pattuito e comunicato per iscritto dal proprietario.

Differenze rispetto al contratto 3+2 a canone concordato

Il contratto 4+4 a canone libero non è l'unico tipo disponibile. L'alternativa principale è il contratto 3+2 a canone concordato, che prevede:

• durata di 3 anni + rinnovo di 2;
• canone fissato in base a tabelle concordate tra le organizzazioni di proprietari e inquilini nel comune di riferimento (spesso inferiore al mercato libero);
• vantaggi fiscali sia per proprietario (cedolare secca al 10% invece del 21%) che per inquilino (detrazioni IRPEF più alte).

Per un proprietario che vuole ottimizzare il carico fiscale e non ha necessità di libero mercato, il 3+2 può essere più conveniente. Per chi cerca la massima flessibilità sul prezzo, il 4+4 è la scelta standard.

Disdetta anticipata: chi può farlo e come

L'inquilino può recedere anticipatamente in qualsiasi momento, purché:

• dia un preavviso scritto di almeno 6 mesi (ridotto a meno se previsto in contratto);
• indichi i "gravi motivi" (trasferimento di lavoro, problemi di salute, ecc.) — anche se in pratica la giurisprudenza è abbastanza ampia su cosa costituisce un grave motivo.

Se il recesso avviene senza preavviso o senza gravi motivi, il conduttore può essere tenuto al pagamento dei canoni per il periodo di preavviso non rispettato.

Il proprietario durante i primi 4 anni può disdire solo per cause tassative della L. 431/1998:

• necessità di abitare l'immobile per sé o un familiare di primo grado;
• vendita dell'immobile (con diritto di prelazione per l'inquilino);
• demolizione, ricostruzione o ristrutturazione straordinaria;
• inadempimento grave del conduttore (es. morositAà).

Fuori da questi casi, qualsiasi clausola contrattuale che permetta al proprietario di recedere liberamente nei primi 4 anni è nulla di diritto.

Tasse: cedolare secca o IRPEF?

Il proprietario può scegliere tra due regimi fiscali:

• Cedolare secca al 21%: imposta sostitutiva fissa sul canone, senza addizionali o bollo. Semplice e spesso conveniente rispetto all'IRPEF per redditi medio-alti.
• IRPEF ordinaria: il 95% del canone annuo si somma agli altri redditi e viene tassato con le aliquote progressive. Conviene solo in fasce IRPEF molto basse.

Con la cedolare secca il proprietario non può aggiornare il canone all'ISTAT per tutta la durata dell'opzione. È una scelta da fare consapevolmente.

Quando conviene il contratto 4+4?

Per il proprietario: quando vuole massimizzare il canone (mercato libero), non prevede di rientrare nell'immobile nei prossimi 4 anni, e preferisce la cedolare secca al 21%.

Per l'inquilino: quando cerca stabilità abitativa a lungo termine (almeno 4 anni), vuole libertà di arredare e vivere lo spazio come proprio, e non ha bisogno della flessibilità di un contratto transitorio.

Se l'inquilino è uno studente fuori sede o un lavoratore con esigenze temporanee, il contratto di locazione transitorio è spesso più adatto: durate da 1 a 18 mesi (o fino a 3 anni per studenti), senza l'impegno del quadriennio.

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Domande frequenti

Cos'è il contratto 4+4? È il contratto di locazione abitativa a uso residenziale più diffuso in Italia, regolato dalla L. 431/1998. Dura 4 anni con rinnovo automatico di altri 4. Il canone è liberamente concordato tra le parti e deve essere registrato all'Agenzia delle Entrate.

Il proprietario può disdire il contratto 4+4 prima dei 4 anni? No, salvo per le cause tassative previste dalla L. 431/1998: necessità di uso personale, vendita, ristrutturazione straordinaria o inadempimento grave dell'inquilino. Qualsiasi altra clausola di recesso libero nei primi 4 anni è nulla.

L'inquilino può uscire prima dei 4 anni? Sì, con preavviso scritto di almeno 6 mesi e motivazione per gravi motivi (trasferimento lavoro, salute, ecc.). In assenza di preavviso può essere tenuto al pagamento dei canoni per il periodo non rispettato.

Qual è la differenza tra contratto 4+4 e 3+2? Il 4+4 ha canone libero (mercato) e cedolare secca al 21%. Il 3+2 (canone concordato) ha canone calmierato dalle tabelle comunali, ma cedolare secca al 10% e detrazioni IRPEF maggiori per l'inquilino. Il 3+2 è più conveniente fiscalmente, il 4+4 dà più flessibilità sul prezzo.

Il canone può aumentare ogni anno con il 4+4? Solo se espressamente previsto nel contratto, nella misura del 75% della variazione ISTAT annua. Non è automatico. Se il proprietario ha optato per la cedolare secca, l'aggiornamento ISTAT non è applicabile per tutta la durata dell'opzione.

Devo registrare il contratto 4+4? Sì, è obbligatorio per tutti i contratti con durata superiore a 30 giorni. La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla stipula presso l'Agenzia delle Entrate. La mancata registrazione comporta sanzioni e rende la situazione sfavorevole per entrambe le parti.