Cedolare secca affitto 2026: cos'è, aliquote e come aderire
Cedolare secca 2026: aliquota 21% (ordinaria) o 10% (canone concordato). Come funziona, chi la sceglie, vantaggi per proprietario e inquilino, come aderire.
La cedolare secca è il regime fiscale opzionale che consente ai proprietari di immobili in affitto di pagare un'imposta sostitutiva flat sul reddito da locazione, al posto delle aliquote progressive IRPEF ordinarie. È uno degli argomenti più cercati dai proprietari che si avvicinano per la prima volta all'affitto, e la scelta tra il regime ordinario e la cedolare secca può fare una differenza significativa sul netto percepito ogni anno.
Questa guida ti spiega cos'è la cedolare secca, le aliquote in vigore nel 2026, i vantaggi per proprietario e inquilino, come aderire e i casi in cui conviene davvero.
Cos'è la cedolare secca
La cedolare secca è un'imposta sostitutiva IRPEF introdotta dal D.Lgs. 23/2011, applicabile ai redditi da locazione di immobili a uso abitativo. Chi la sceglie paga un'aliquota flat sul canone annuo, in sostituzione di:
- IRPEF ordinaria (a scaglioni, dal 23% al 43%)
- Addizionale regionale IRPEF
- Addizionale comunale IRPEF
- Imposta di registro sul contratto (normalmente 2% del canone annuo)
- Imposta di bollo
La cedolare secca si applica solo a persone fisiche che affittano immobili a uso abitativo. Non può essere scelta da società, enti, professionisti in regime d'impresa o proprietari che affittano immobili strumentali.
Le aliquote 2026
Nel 2026 esistono due aliquote di cedolare secca, a seconda del tipo di contratto:
| Tipo di contratto | Aliquota cedolare secca |
|---|---|
| Contratto libero (4+4, transitorio ordinario) | 21% |
| Canone concordato (3+2 concordato, transitorio concordato) | 10% |
| Contratto per studenti universitari fuori sede | 10% |
Aliquota 21% — contratti a libero mercato
Si applica ai contratti 4+4 con canone libero, ai contratti transitori ordinari e alle locazioni brevi (fino a 30 giorni). È la scelta più diffusa tra i proprietari che affittano a prezzi di mercato.
Aliquota 10% — canone concordato
Si applica ai contratti 3+2 stipulati in base agli accordi territoriali tra le organizzazioni di categoria (proprietari e inquilini) dei comuni con maggiore densità abitativa. L'elenco dei comuni che hanno stipulato accordi territoriali è aggiornato periodicamente dal Ministero delle Infrastrutture.
Per poter applicare la cedolare secca al 10%, il contratto deve:
- Essere stipulato nei comuni ad alta tensione abitativa (D.M. 1° luglio 2004, aggiornato) o nei comuni colpiti da calamità naturali
- Rispettare i canoni massimi previsti dagli accordi territoriali locali
- Avere durata minima di 3 anni + 2 (per il 3+2 concordato)
La cedolare al 10% si applica anche ai contratti transitori a canone concordato (quando previsti dagli accordi territoriali) e ai contratti per studenti universitari fuori sede stipulati in comuni con sede universitaria.
Cedolare secca vs. IRPEF ordinaria: quando conviene
Il confronto tra cedolare secca e regime ordinario IRPEF dipende dallo scaglione di reddito complessivo del proprietario.
Con aliquota 21% (contratto libero)
La cedolare secca al 21% conviene rispetto all'IRPEF ordinaria quando il reddito imponibile complessivo del proprietario supera il primo scaglione IRPEF. Con la riforma fiscale 2024–2025, le aliquote IRPEF sono:
| Reddito imponibile | Aliquota IRPEF |
|---|---|
| Fino a €28.000 | 23% |
| Da €28.001 a €50.000 | 35% |
| Oltre €50.000 | 43% |
Conclusione pratica: la cedolare secca al 21% conviene già a partire dal primo scaglione IRPEF (23%), perché risparmia anche addizionali regionali/comunali (che pesano 1–3% in più) e l'imposta di registro (2% del canone annuo). Per chi ha redditi sopra €28.000, il risparmio è ancora più marcato.
Con aliquota 10% (canone concordato)
La cedolare al 10% conviene quasi sempre, tranne per i contribuenti con reddito complessivo molto basso (sotto €15.000 circa), dove l'IRPEF ordinaria potrebbe applicare aliquote marginali inferiori al 10%. In pratica, per la stragrande maggioranza dei proprietari, la cedolare secca al 10% su canone concordato è il regime più favorevole.
Esempio numerico
Un proprietario con reddito da lavoro di €35.000 affitta un monolocale a Roma a €1.350/mese (€16.200 annui).
| Regime fiscale | Imposta sul canone | Risparmio rispetto IRPEF |
|---|---|---|
| IRPEF ordinaria (35% + add.) | ~€6.075 | — |
| Cedolare secca 21% | €3.402 | €2.673/anno |
| Cedolare secca 10% (se concordato) | €1.620 | €4.455/anno |
Vantaggi per l'inquilino: niente aumenti ISTAT
Un aspetto spesso trascurato: quando il proprietario sceglie la cedolare secca, non può richiedere l'adeguamento ISTAT del canone per tutta la durata del contratto e del regime cedolare. Questo è un vantaggio diretto per l'inquilino, soprattutto nei periodi di alta inflazione come quelli degli ultimi anni.
Il proprietario che aderisce alla cedolare secca rinuncia esplicitamente alla clausola di aggiornamento del canone (anche se contrattualmente prevista). Questa rinuncia è una condizione di legge, non negoziabile.
Come aderire alla cedolare secca: il modello RLI
La cedolare secca si sceglie al momento della registrazione del contratto (entro 30 giorni dalla firma) oppure durante la vita del contratto in occasione del rinnovo annuale dell'imposta di registro.
Procedura di adesione
- Compilare il modello RLI (Registrazione Locazioni Immobiliari) dell'Agenzia delle Entrate, indicando la scelta della cedolare secca nell'apposita sezione
- Inviare il modello telematicamente tramite:
- Sito web Agenzia delle Entrate (FISCONLINE / ENTRATEL)
- CAF (Centro di Assistenza Fiscale)
- Professionista abilitato (commercialista, CAF)
- Comunicare all'inquilino la scelta della cedolare secca tramite lettera raccomandata, informandolo che rinuncia all'aggiornamento ISTAT del canone
Comunicazione all'inquilino
La comunicazione è obbligatoria. Il proprietario deve inviare una raccomandata A/R all'inquilino prima della registrazione o in occasione del rinnovo, con cui:
- Comunica l'opzione per la cedolare secca
- Rinuncia formalmente alla facoltà di aggiornare il canone
Questa raccomandata è spesso allegata alla copia del contratto registrato consegnata all'inquilino.
Cambio di regime durante il contratto
È possibile passare dalla cedolare secca al regime ordinario (e viceversa) in occasione di ogni annualità del contratto. La scelta va comunicata entro il termine di versamento dell'imposta di registro (30 giorni dalla scadenza di ogni annualità, per chi è in regime ordinario) o entro il termine della dichiarazione dei redditi (per chi è in cedolare secca).
Chi non può usare la cedolare secca
La cedolare secca non è applicabile nei seguenti casi:
- Locatori che operano in regime d'impresa (società, imprese individuali, professionisti in regime business)
- Locazioni di immobili non abitativi (negozi, uffici, capannoni)
- Locazioni a soggetti che esercitano attività d'impresa in quell'immobile (anche se l'immobile è abitativo)
- Contratti di comodato (prestito d'uso gratuito — non è una locazione)
- Sublocazioni effettuate dall'inquilino (la cedolare si applica solo al proprietario/locatore)
Cedolare secca e contratto concordato: la sinergia ottimale
Per i proprietari che possono stipulare contratti a canone concordato (comuni con accordi territoriali), la combinazione cedolare secca al 10% + contratto 3+2 concordato è generalmente la più vantaggiosa. Il canone è inferiore al libero mercato (solitamente del 10–20%), ma l'imposta è dimezzata rispetto al 21%, e il proprietario ha la certezza di un inquilino stabile per almeno 3 anni.
Per i mercati come Roma, Milano e Bologna — dove i canoni concordati sono comunque elevati — questa formula è sempre più diffusa, anche perché molti inquilini la richiedono specificamente per la stabilità che offre.
Domande frequenti
Cos'è la cedolare secca e chi può sceglierla? La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che consente ai proprietari persone fisiche di pagare un'imposta flat sul reddito da locazione, al posto dell'IRPEF progressiva e dell'imposta di registro. Possono sceglierla solo le persone fisiche che affittano immobili a uso abitativo al di fuori di un'attività d'impresa.
Qual è la differenza tra cedolare secca al 21% e al 10%? L'aliquota del 21% si applica ai contratti a canone libero (4+4, transitori ordinari). L'aliquota del 10% si applica ai contratti a canone concordato (3+2 concordato, transitori concordati, contratti per studenti) nei comuni che hanno stipulato accordi territoriali. L'aliquota al 10% è notevolmente più conveniente per il proprietario.
Se il proprietario sceglie la cedolare secca, l'inquilino ha vantaggi? Sì: quando il proprietario aderisce alla cedolare secca, non può richiedere l'adeguamento ISTAT del canone per tutta la durata del regime cedolare. È un vantaggio diretto per l'inquilino, specialmente nei periodi di alta inflazione.
Come si sceglie la cedolare secca? Si sceglie al momento della registrazione del contratto compilando il modello RLI dell'Agenzia delle Entrate e selezionando l'opzione cedolare secca. La scelta va comunicata all'inquilino con raccomandata A/R. Puoi cambiare regime in occasione di ogni annualità del contratto.
Conviene sempre la cedolare secca? Per chi ha redditi sopra €15.000–20.000, la cedolare secca (anche al 21%) conviene quasi sempre rispetto all'IRPEF ordinaria, grazie al risparmio sulle addizionali e sull'imposta di registro. La cedolare al 10% su canone concordato è vantaggiosa per quasi tutti i contribuenti.